Checklist huis kopen in Turkije: voor, tijdens en na de aankoop

Deze checklist huis kopen in Turkije leidt je in drie etappes door de aankoop: voor de beslissing, tussen voorovereenkomst en afspraak op het kadaster, en na de oplevering. De belangrijkste punten zijn het actuele Tapu-uittreksel (de Tapu is de eigendomsakte), de Iskan (bewoningsvergunning), de lasten en een betalingsschema waarbij de koopsom pas bij de inschrijving in het kadaster vloeit. Wij lopen de lijst bij elke aankoop met je door, maar je kunt hem ook zelf gebruiken.

De lijst is uit de praktijk ontstaan. Uit de middagen in Alanya waarop iemand met een stapel papier voor ons zat en vroeg of het allemaal klopt. Meestal klopte het. Soms ontbrak er een punt, en precies die punten staan hier.

Checklist huis kopen in Turkije: doel, regio, woning

• Doel bepalen: vakantiehuis, pensioenadres, emigreren of belegging. Daar hangt al het andere van af.
• Budget inclusief bijkomende kosten berekenen: grofweg 4 tot 5 procent bovenop de koopsom, bij nieuwbouw plus btw.
• Regio kiezen: Alanya voor betaalbare appartementen aan zee, Antalya-stad voor dagelijks leven en nabijheid van de luchthaven, Side voor rust en strand, de Egeïsche kust voor villa’s en een mildere zomer.
• Als je verblijf plant: vóór het zoeken controleren welke wijken daarvoor op dit moment openstaan.
• Woningen ter plaatse of per video bekijken, ook kelder, dak, trappenhuis en omgeving overdag en ’s avonds.
• Bij appartementencomplexen: de Aidat (maandelijkse servicekosten) opvragen, het beheer leren kennen, de staat van zwembad en buitenruimte bekijken.
• Bij de ontwikkelaar: eerdere projecten bezoeken, de Iskan van de laatste complexen controleren, de opleverdatum schriftelijk laten vastleggen.

Vóór de voorovereenkomst: documenten controleren

• Actueel Tapu-uittreksel ophalen en de eigenaar vergelijken met het paspoort van de verkoper.
• Lasten lezen: hypotheken, beslagen, voorkeursrechten, vruchtgebruik. Alles moet vóór de overdracht doorgehaald zijn.
• Perceel, verdieping en appartementnummer in de Tapu vergelijken met de bezichtigde woning.
• Bouwvergunning en Iskan inzien. Zonder Iskan geen reguliere stroomaansluiting.
• Soort Tapu bepalen: verdiepingseigendom na Iskan of recht in wording bij nieuwbouw.
• Laten bevestigen dat de ligging buiten militaire en veiligheidszones valt.
• Achterstallige Aidat en openstaande stroom- en waterrekeningen opvragen bij de beheerder en het nutsbedrijf.
• In de voorovereenkomst vastleggen: koopsom, betalingsschema, datum, wat er in de prijs zit, wie de tapukosten betaalt, wat bij ontbinding geldt. Overeenkomst in het Turks en Nederlands.

Tussen voorovereenkomst en afspraak op het kadaster

• Turks belastingnummer bij de belastingdienst halen, een paspoort volstaat.
• Turkse bankrekening openen en de koopsom vanuit Nederland of België daarheen overmaken.
• Taxatierapport laten opmaken, vanaf ongeveer 5.000 lira, verplicht voor de overdracht.
• DASK (verplichte aardbevingsverzekering) afsluiten.
• Gewaarmerkte vertaling van het paspoort en biometrische pasfoto’s klaarhouden.
• Als je niet zelf komt: volmacht laten waarmerken bij de notaris of het Turkse consulaat.
• Beëdigde tolk voor de afspraak bestellen.
• De dag vóór de afspraak: het Tapu-uittreksel nogmaals actueel opvragen.

Op de dag van de overdracht

• Tapukosten van 4 procent van de aangegeven koopsom bij de bank storten, kwitantie meenemen.
• Koopsom per overschrijving of bankcheque gelijktijdig tegen de inschrijving betalen.
• Overdracht op het kadaster tekenen, Tapu op jouw naam in ontvangst nemen.
• Sleutels, afstandsbedieningen, meterstanden en eventueel afgesproken meubels bij de oplevering vastleggen.

Na de aankoop: aanmelden en inrichten

• Stroom en water op jouw naam zetten, de DASK-polis is daarvoor nodig.
• Internet aanvragen.
• Aidat bij de beheerder regelen, betaalwijze vaststellen.
• Onroerendgoedbelasting bij de gemeente registreren, ongeveer 0,1 tot 0,3 procent per jaar over de kadastrale waarde.
• Tapu, contracten en kwitanties kopiëren en veilig opbergen in Nederland of België.
• Bij nieuwbouw: opleverrapport met gebrekenlijst, herstel met de ontwikkelaar inplannen.
• Als je dat van plan bent: verblijfsvergunning aanvragen, verhuurvergunning uitzoeken.

Dit alles hoort bij onze begeleiding. Wij zijn erbij bij instantie, bank en kadaster, melden de nutsbedrijven aan en blijven bereikbaar als er na de oplevering nog iets speelt. Advies en begeleiding kosten je niets.

Wat wij naast de lijst doen

Een checklist controleert papieren. Of je je in de woning thuis voelt, staat niet in de Tapu. Daarom rijden we twee keer langs, een keer ’s ochtends en een keer ’s avonds, als de buren thuis zijn en je hoort hoe luid de straat echt is. We praten met de huismeester, vragen de beheerder naar de laatste eigenaarsvergadering en kijken of het zwembad in maart al is schoongemaakt of er nog herfstbladeren in drijven.

Bij de ontwikkelaar lopen we een afgebouwd complex uit zijn laatste project in en bellen aan bij mensen die er wonen. Wat zij vertellen over herstelwerk en de Iskan is het beste controlepunt dat er bestaat. Alpa Abi kent de meeste ontwikkelaars tussen Antalya en Alanya persoonlijk, voor Mersin en de Egeïsche kust vragen we onze mensen ter plaatse.

En blijft er aan het eind van de lijst een punt open dat zich niet netjes laat oplossen, dan zeggen we dat. Dan zoeken we verder. Er zijn genoeg goede woningen aan zee, je hoeft er geen te nemen waar een haak aan zit.