Tapu Turkije en Iskan: eigendomsakte en bewoningsvergunning uitgelegd

De Tapu is de eigendomsakte uit het Turkse kadaster, de Iskan het bewijs van bewoonbaarheid van de gemeente. Met de inschrijving in de Tapu is het vastgoed van jou, met de Iskan mag je er wonen en krijg je regulier stroom en water. Beide controleren we voordat je reserveert, en beide leggen we je hier zo uit dat je de papieren zelf kunt lezen.

Een middag op het kadaster in Alanya. De ambtenaar schuift je een blauw blad over de balie, jouw naam staat erop, plus wijk, perceel, verdieping en appartementnummer. Dat is de Tapu. Hij ziet er onopvallend uit en is het belangrijkste stuk papier bij je aankoop van vastgoed in Turkije.

Tapu Turkije: wat er in het kadasteruittreksel staat

In de Tapu staan de provincie en het district, de wijk, de nummers van blok en perceel, de oppervlakte van het perceel, jouw aandeel daarin, verdieping en nummer van de woning, het soort gebruik en de eigenaar. Daarbij komt een veld voor lasten: hypotheken, beslagen, voorkeursrechten, vruchtgebruik. Dat veld lezen we eerst.

Het kadaster wordt in Turkije door de staat bijgehouden, het uittreksel kun je altijd bij het kantoor of online opvragen. Wij halen het actueel op, op de dag van de controle, en nog eens op de dag van de overdracht. Zo weten we dat er tussen voorovereenkomst en afspraak niets is ingeschreven.

Kat Mülkiyeti en Kat İrtifakı: twee soorten Tapu voor appartementen

Bij appartementen bestaan twee vormen van de Tapu, en dit verschil komt in elk gesprek voor. Kat İrtifakı betekent vertaald recht op verdiepingseigendom in wording: het gebouw is vergund en gepland, het appartement is in het kadaster aan jou toegewezen, maar de gemeente heeft de voltooide bouw nog niet goedgekeurd. Kat Mülkiyeti betekent verdiepingseigendom: de Iskan is verleend, de bouw is goedgekeurd, de Tapu is omgezet naar zijn definitieve vorm.

Beide vormen zijn echt eigendom. Bij nieuwbouw van de ontwikkelaar koop je bijna altijd met Kat İrtifakı en krijg je na oplevering en Iskan de Kat Mülkiyeti. Heeft een afgebouwde woning die al jaren bewoond wordt toch alleen Kat İrtifakı, dan vragen we naar de reden. Meer hoef je over de twee begrippen niet te onthouden.

De Iskan: waarom zonder bewoningsvergunning geen stroom loopt

De Iskan wordt door de gemeente afgegeven als een gebouw af is en is gebouwd zoals de bouwvergunning voorschrijft. Pas met de Iskan sluiten stroom- en waterbedrijven de woning regulier op jouw naam aan. Zonder Iskan lopen stroom en water vaak via een bouwaansluiting van de ontwikkelaar, met hogere tarieven en zonder contract op jouw naam. Daarbij komt dat een bank zo’n woning niet als onderpand neemt en de wederverkoop moeilijker wordt.

Daarom is de Iskan bij ons een verplicht punt. Bij afgebouwde woningen ligt hij er, of we weten waarom niet en of hij alsnog kan komen. Bij nieuwbouw staat in de voorovereenkomst dat de ontwikkelaar de Iskan regelt en tot wanneer.

Wat wij in de Tapu controleren voordat je betaalt

Ten eerste: is de verkoper echt de eigenaar? We vergelijken de naam in de Tapu met het paspoort. Bij bedrijven controleren we de vertegenwoordigingsbevoegdheid, bij erfgenamen of alle erfgenamen instemmen.

Ten tweede: zijn er lasten? Hypotheken, beslagen of voorkeursrechten moeten vóór de overdracht doorgehaald zijn, anders koop je ze mee. Lost de verkoper de hypotheek af uit de koopsom, dan regelen we dat gelijktijdig bij de afspraak.

Ten derde: klopt de Tapu met de woning? Perceel, verdieping en appartementnummer moeten overeenkomen met de woning die je hebt gezien. Dat klinkt banaal, maar is bij grote complexen met veel gelijke plattegronden een echt controlepunt.

Ten vierde: klopt het gebruik? In de Tapu staat of het om een woning, bedrijfsruimte of grond gaat. Een als kantoor ingeschreven eenheid kun je niet zomaar als woning gebruiken.

Bouwvergunning, Iskan en wat we bij de ontwikkelaar navragen

Bij nieuwbouw kijken we naar de bouwvergunning, de stand van de oplevering en de eerdere projecten van de ontwikkelaar. Hebben zijn laatste complexen de Iskan gekregen, en hoe lang duurde dat? Dat zegt meer over een ontwikkelaar dan welke glanzende brochure ook. Alpa Abi kent de ontwikkelaars in Antalya en Alanya al jaren, voor Mersin en de Egeïsche kust vragen we de mensen ter plaatse die we vertrouwen.

De dag van de overdracht

Liggen Tapu-uittreksel, taxatierapport, DASK (verplichte aardbevingsverzekering), belastingnummer en pasfoto’s er, dan vraagt het kadaster de afspraak aan. Daar tekenen koper en verkoper met een beëdigde tolk, de koopsom vloeit en je krijgt de nieuwe Tapu op jouw naam overhandigd. Bij volledige documenten is dat op één dag geregeld. Je gaat naar buiten met een vel papier dat zegt: dit is nu van jou.