Тапу в Турции и искан: свидетельство о праве собственности и разрешение на заселение

Тапу в Турции это свидетельство о праве собственности из земельного реестра, а искан (разрешение на заселение) это справка муниципалитета о том, что здание пригодно для проживания. С записью в тапу недвижимость принадлежит вам. С исканом вы можете в неё заселиться и получаете электричество и воду в обычном порядке. Оба документа мы проверяем до бронирования и объясняем здесь так, чтобы вы могли читать бумаги сами.

Представьте день в земельном управлении в Алании. Сотрудница двигает к вам по стойке голубой лист, на нём ваше имя, район, участок, этаж и номер квартиры. Это и есть тапу. Выглядит он неприметно, а на самом деле это самая важная бумага при покупке недвижимости в Турции.

Тапу в Турции: что указано в выписке из земельного реестра

В тапу указаны провинция и район, квартал, номера блока и участка, площадь участка, ваша доля в нём, этаж и номер квартиры, вид использования и собственник. Есть и поле для обременений: ипотека, арест, преимущественное право покупки, узуфрукт. Это поле мы читаем в первую очередь.

Земельный реестр в Турции ведёт государство, выписку можно получить в любое время в управлении или онлайн. Мы заказываем свежую выписку в день проверки и ещё раз в день передачи права. Так мы знаем, что между предварительным договором и визитом в управление ничего не добавилось.

Kat Mülkiyeti и Kat İrtifakı: два вида тапу на квартиру

Для квартир существуют две формы тапу, и эта разница всплывает в каждом разговоре. Kat İrtifakı в переводе означает право на будущую квартиру в здании: здание разрешено и спроектировано, квартира записана за вами в реестре, но муниципалитет ещё не принял готовый дом. Kat Mülkiyeti означает поэтажную собственность: искан выдан, дом принят, тапу переведено в окончательный вид.

Оба вида это настоящая собственность. В новостройке от застройщика вы почти всегда покупаете с Kat İrtifakı и после завершения строительства и получения искана получаете Kat Mülkiyeti. Если у готового объекта, где живут уже несколько лет, всё равно только Kat İrtifakı, мы спрашиваем о причине. Больше об этих двух терминах запоминать не нужно.

Искан: почему без разрешения на заселение нет электричества

Искан выдаёт муниципалитет, когда здание готово и построено так, как предусмотрено разрешением на строительство. Только с исканом электро- и водоснабжение подключают на ваше имя в обычном порядке. Без искана свет и вода часто идут через строительное подключение застройщика, по более высоким тарифам и без договора на ваше имя. К тому же банк такой объект в залог не берёт, а перепродать его труднее.

Поэтому искан у нас обязательный пункт. У готовых объектов он есть, либо мы знаем, почему его нет и можно ли оформить его позже. Для новостроек в предварительном договоре прописано, что застройщик получит искан, и до какого срока.

Что мы проверяем в тапу, прежде чем вы заплатите

Первое: продавец действительно собственник? Мы сравниваем имя в тапу с паспортом. Если продаёт компания, проверяем полномочия представителя, если несколько наследников, согласны ли все.

Второе: есть ли обременения? Ипотека, арест или преимущественное право покупки должны быть сняты до передачи права, иначе вы купите их вместе с квартирой. Если продавец погашает ипотеку из цены покупки, мы организуем это одновременно с передачей в день визита.

Третье: соответствует ли тапу объекту? Участок, этаж и номер квартиры должны совпадать с квартирой, которую вы видели. Звучит банально, но в больших комплексах с множеством одинаковых планировок это по-настоящему важный пункт проверки.

Четвёртое: верно ли указано назначение? В тапу сказано, это квартира, помещение под бизнес или участок. Помещение, записанное как офис, нельзя просто так использовать как жильё.

Разрешение на строительство, искан и что мы узнаём у застройщика

В новостройках мы смотрим на разрешение на строительство, степень готовности и прошлые проекты застройщика. Получили ли его последние комплексы искан и сколько это заняло? Это говорит о застройщике больше, чем любой глянцевый проспект. Alpa Abi знает застройщиков в Анталье и Алании уже много лет, а для Мерсина и Эгейского побережья мы спрашиваем людей на месте, которым доверяем.

День передачи права

Когда есть выписка из тапу, оценка, DASK (обязательная страховка от землетрясений), налоговый номер и фото на документы, земельное управление назначает визит. Там покупатель и продавец подписывают документы с присяжным переводчиком, цена покупки переходит продавцу, а вы получаете новое тапу на своё имя. При полном комплекте документов всё делается за один день. Вы уходите с листом бумаги, который говорит вам: теперь это ваше.