Alman vatandaşı olarak Türkiye’de ev almak: kurallar, süreç, masraflar

Alman vatandaşı olarak Türkiye’de ev alabilir miyim?

Evet. Türkiye, Almanya, Avusturya ve İsviçre vatandaşlarının daire, ev ve arsayı kendi adlarına satın almasına izin verir. Askeri bölgeler ve hassas alanlar hariçtir, arsalarda ise bir üst sınır vardır: ülke genelinde kişi başına en fazla 30 hektar, ve bir ilçede yabancılar toplamda alanın en fazla yüzde 10’una sahip olabilir. Daire ya da bahçeli bir ev için bunun bir önemi yok.

Bunun için Türkiye’de ikametgâha ve ikamet iznine ihtiyacın yok. Satın alırken ülkede bile olman gerekmez: vekaletname ile satın alma mümkündür ve biz randevuda senin yerine orada oluruz.

Almanya’dan farkı ne

Devir için noter zorunluluğu yok

Almanya’da noter olmadan ev satın alınmaz. Türkiye’de mülkiyet devri doğrudan tapu dairesinde olur. Alıcı ve satıcı ya da vekilleri orada aynı masada oturur, yeminli bir tercüman çevirir, harç ödenir ve yeni tapu düzenlenir. Belgeler tamsa bir günde biter. Notere vekaletname ve onaylı çeviriler için ihtiyaç duyarsın, satın almanın kendisi için değil.

Tapu mülkiyettir

Mülkiyet ancak tapuya tescille doğar. Bir satış sözleşmesi ya da kapora anlaşmadır ama mülkiyet değildir. Bu yüzden her ödemeden önce tapuyu okuruz: kim kayıtlı, hangi alan, hangi tür, hangi takyidatlar. Daha fazlası Tapu ve İskan rehberinde.

Değerleme raporu

Yabancılara devir için yetkili bir ekspertizin raporu zorunludur, yaklaşık 5.000 liradan başlar. Değeri tespit eder ve fahiş fiyatlara karşı iyi bir kontroldür.

DASK

Deprem sigortası DASK her bina için zorunludur ve DASK olmadan elektrik bağlantısı yapılmaz. DASK az tutar ve her yıl yenilenir; onu seninle birlikte yaptırırız.

İskan ve yapı ruhsatı

İskan, belediyenin verdiği yaşanabilirlik belgesidir. Bununla binanın ruhsata uygun yapıldığını onaylar. İskan olmadan elektrik ve su düzenli olarak senin adına çalışmaz. Almanya’da bunun başka bir biçimi var, burada çoğu zaman iyi bir alım ile kötü bir alım arasındaki fark budur. Sen kaparo vermeden önce her emlak için yapı ruhsatını ve İskan’ı kontrol ederiz.

Vergi numarası ve hesap

Satın alma için Türk vergi numarasına ve satış bedelinin üzerinden geçeceği bir Türk banka hesabına ihtiyacın var. İkisini de bir sabah içinde alırsın ve biz seninle gideriz.

Neler aynı

Tapu sicili Almanya’daki gibi herkese açık ve güvenilirdir. İpotekler, hacizler ve irtifak hakları içinde yazar. Emlak vergisi var, aidat denen ortak gider payıyla bir site yönetimi var, taksitle satan müteahhitler ve özelden ikinci el alım var. Mekanik aynı, sadece sıra ve evraklar farklı. Ve Almanya’daki gibi burada da geçerli olan şu: belgeleri önceden okuyan rahat alır.

Adımlar

1. Hedefi netleştir: tatil evi, ikametgâh ya da yatırım, bir de bütçe ve bölge.
2. Emlaklara bak. Biz önceden oradayız ve sana fotoğraf, video ve görüşümüzü göndeririz.
3. Belgeleri kontrol et: Tapu, yapı ruhsatı, İskan, takyidatlar. Bunu biz üstleniriz.
4. Ön sözleşme ve kapora, yazılı ve çevrilmiş olarak.
5. Vergi numarası ve Türk banka hesabı.
6. Değerleme raporu ve DASK.
7. Yeminli tercüman eşliğinde tapu dairesinde randevu, ödeme, yeni tapu.
8. Teslim: anahtar, senin adına elektrik, su ve internet.

Tapu dairesindeki randevudan sonra çoğu zaman karşıdaki kafede, yeni tapu masanın üstünde oturulur ve insanların yaptığı ilk şey aile için onun fotoğrafını çekmektir.

Masraflar

Yan giderler kabaca satış bedelinin yüzde 4 ile 5’i kadardır. En büyük kalem, beyan edilen satış bedelinin yüzde 4’ü olan tapu harcıdır; yasal olarak alıcı ve satıcı yüzde 2’şer öder, uygulamada çoğunlukla alıcı öder ve bu pazarlık edilebilir. Buna yaklaşık 5.000 liradan başlayan değerleme raporu, DASK, tercüman ve noterdeki vekaletname eklenir. Müteahhitten yeni yapıda büyüklüğe ve statüye göre yüzde 1 ile 20 arasında katma değer vergisi çıkabilir. Sürekli olarak yılda kataster değerinin yaklaşık yüzde 0,1 ile 0,3’ü kadar emlak vergisi ve sitede aidat ödersin. İlk rakamı masraf hesaplayıcı verir, ayrıntılar yan giderler rehberinde yazıyor.

Sana en baştan söylediğimiz bir nokta daha: Tapuda yazan fiyat, senin ödediğin fiyat olmalı. Bazen harçtan tasarruf etmek için daha düşük bir değer önerilir. Bu, yeniden satışta ve ikamet izninde başına iş açar, bu yüzden bunu yapmayız.

İkamet ve vatandaşlık

Türkiye’deki bir ev sana kendiliğinden ikamet hakkı vermez ama ikamet izni için temel olabilir. Asgari değerler ve kapalı mahalleler değişir, biz bunu satın almadan önce kontrol ederiz. Daha fazlası Türkiye’ye yerleşmek rehberinde. Yatırım yoluyla vatandaşlık, 400.000 ABD doları gayrimenkul değerinden başlar ve üç yıllık elde tutma süresi vardır.

Senin için neleri üstleniyoruz

Dinleriz ve ağımızda ararız. Sen görmeden önce emlaka yerinde bakarız. Tapuyu, yapı ruhsatını, İskan’ı ve takyidatları kontrol eder, emlakın yan giderlerini senin için hesaplarız. Noterde, bankada ve tapu dairesinde yanındayız ve vergi numarası, hesap, çeviri, DASK, elektrik, su ve internet konusunda yardım ederiz. Danışmanlık ücretsizdir ve bir emlak işe yaramıyorsa bunu sana söyleriz.